Le Statut Loueur Meublée Non professionnel (LMNP) offre à l’investisseur la possibilité de déduire des loyers qu’il reçoit, les charges et les amortissements. Cet avantage évite à l’investisseur de ne pas être imposé sur les loyers qu’il déclare au fisc. L’amortissement se définit comme étant une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien ou de l’immobilier sur une période définie. Dans la pratique, comment calcul-t-on alors l’amortissement afin de bénéficier des avantages offerts par ce mécanisme ?

Les principes fondamentaux de l’amortissement

L’amortissement en LMNP est linéaire. Cela suppose que le montant de ce dernier est le même jusqu’à l’échéance de la déduction. Dans le calcul de l’amortissement en LMNP, il est à souligner que l’amortissement ne doit jamais créer de déficit. En ce sens, le montant de l’amortissement déductible ne doit en aucun cas dépasser le montant des loyers diminué des charges. Toutefois, en cas de d’excédent de l’amortissement, le surplus n’est pas perdu. Il est reportable, sans limite, de temps pour les années à venir et peut toujours être déduit des loyers perçus.

Les dépenses amortissables

Location+appartement

Il est d’emblée à noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable. En tant que loueur meublée non professionnel, les mobiliers et les biens liés à l’investissement peuvent être amortis. En fonction de l’immeuble, l’amortissement du bien varie de 20 à 30 ans. Ayant une durée plus courte que l’immeuble, les meubles sont amortissables en moyenne entre 5 à 10 ans. Il est à noter qu’en LMNP, les frais de notaire sont également amortissables sur une même durée que l’immeuble. Afin de donner une idée sur la durée d’amortissement d’une dépense, voici quelques exemples de durée d’usage :

  • Cuisine équipée : 5 ans
  • Facture de construction : 45 ans
  • Mobilier : entre 4 à 7 ans
  • Travaux d’équipement : 10 ans
  • Façade : 20 ans
  • Installations générales et techniques : 15 ans
  • Gros œuvre : 50 ans
  • Literie : 6 ans
  • Canapé 12 ans

Calcul de l’amortissement

Pour calculer l’amortissement, les éléments à savoir impérativement sont la valeur du bien, la valeur du terrain et la valeur du mobilier.

La première étape afin de calculer l’amortissement est de déterminer la valeur amortissable hors de la valeur du terrain. Le résultat est ensuite à diviser par la durée de l’amortissement afin de déterminer le montant amortissable chaque année pour l’immobilier. Le calcul est le même pour déterminer le montant amortissable, chaque année, lié aux mobiliers.

Considérant que la valeur du bien est de 160 000 €, la valeur du terrain est de 15 000 €, la valeur du mobilier est de 3 400 € et le loyer perçu chaque mois est de 9000 €. Considérant également que la durée de l’amortissement du bien est de 25 ans tandis que celui du mobilier est de 7 ans, le calcul se fait alors comme suit :

160 000 € – 15 000 € = 145 000 € est la valeur amortissable pour l’immeuble

145 000 € / 25 = 5 800 € est le montant amortissable chaque année

3 400 € / 7 = 485,71 € est le montant amortissable pour les mobiliers

Ainsi, la valeur amortissable pour les 7 premières années est de 5800 + 485,71 = 6285,71. Elle est par contre de 5 800 € pour les 18 dernières années.

Le montant imposable pour les 7 premières années est alors de 2714,29 et de 3 200 € pour les 18 dernières années.

 

Author

Ursmar

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